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对潍坊房地产市场的调查分析与展望

近几年来，潍坊房地产行业进入了发展的快车道，并且保持了强劲的发展势头。2004年潍坊市全市总施工面积达1728.96万平方米，完成投资43亿元，其中住宅投资33.5亿元，去年全年商品房销售13.5他元，居住类房价比2003年平均上涨了2.6%。但是，在高速发展的同时，房地产市场出暴露出了一些管理机制和运行机制方面的问题。
一、开发企业短期行为，经营楼盘缺乏市场调研。
潍坊许多开发商不注重创新性学习，盲目跟风，头脑发热，前期市场调研和策划论证不足。潍坊业届称2004年为小高层年，在东风街、胜利街两侧，仅2001－2004年间，开发建设的小高层、高层住宅就有怡和星、富华公寓、名门现代城、阳光外滩等，今年因为政策的原因，又陆续开发建设了一批像财富广场等高层建筑。虽然高层建筑是一个城市发展的座标，但同时在一个时期内建设如此多的同类型高层建筑，必然会造成潍坊市小高层、高层住宅市场一定时期内的结构过剩。另一方面的开发商在开发项目时，只做小区，不做社区，这固然的地皮方面的因素，但更多的是开发商在开发前只注重短期回报率，而没有看到长期品牌经营的收益率。
二、政府管理尚未到位，房地产市场有待规范。
一些农村基层组织打着旧村改造的旗号，公然开发房地产，还有一些单位以自建房的名义变相开发，他们或规划手续不全，或无房地产开发经营许可证，或未办理开工许可证、无开发资质。这些违规开发的房屋由于开发成本低，因此价格也比较低（相比正规开发商平均房价的1800元/㎡低了400多元）。如此低的房价，吸引了一部分低收入的家庭，极大的冲击了房产市场。
三、开发水平偏低，居住环境较差。
大多开发商在开发项目的楼盘规划和房型设计上没有什么大的突破，没有形成具有潍坊本地特色的建筑和建筑群；潍坊房型基本上是相同的，一定的时期，流行一定的房型。现在流行的是大户型，客厅向阳，一个卧室在阳面。另一个表现面是有的小区绿化率较低，社区广场和居民活动场所较小，没有为居民提供一个舒适的居住环境。
四、住宅多、商场多、酒店多，而写字间少。
在对去年潍坊建设开发数据进行比较后发现，开发主要以住宅为主其次是商场和酒店，写字间基本上没有什么大的开发项目。在2004年5－8月份，潍坊写字间的出租一度极端火热，一部分原因是城区改造，拆除了部分沿街建筑，但更大的原因是城区内写字间基本是单位自建自用，只有为数不多的几家公司，专门开发写字间出租或出售。
在看到潍坊高场不足的同时，我们也应欣喜的潍坊房市正以上海、北京等钻石级城市为目标，房地产开发也逐步走向了国际化发展之路。主要表现在：
一、注重品牌，以品牌带动新一轮开发。
在经过混乱、摸索和洗牌之后，潍坊有许多开发商正在走国际化发展思路，逐步搞自己的品牌，以品牌作为发展的助推剂。潍坊市场上出现了一批姊妹项目，如名门现代城和名门世家、阳光外滩和阳光又一城；还有一些项目虽不以相同名号来命名，但也以公司名称来打市场，如天润房产的天润凤凰城和清荷园，山东天同的常青园和四季花园。这些公司正是在走品牌化发展之路，往往以做大一个品牌后来带动另项目的开发，或是把公司做大后来发展其名下项目。
二、成规模开发，搞社区服务。
为了更好的为业主服务，适应城市发展的需要，潍坊开发商也走出了社区化发展之路，一种是像圣荣一样，自己做大一个小区，使小区变社区，配套设施相应比较全，可以使居民不出小区就可享受到贴心的服务；再一类就是像樱园和金鸾一样，两个小区因为相邻，因此同聘一家物业公司统一管理，把两个小区合为一个社区。规模开发，小区变社区不只是方便了居民的生活，更为重要的是缓解了城市压力，节省了资源。
三、注重居住环境建设，提高居住质量。
现在越来越多的人们开始认识到居住环境的重要性，一部分高收入群体开始注重居住的质量，不再是单纯的为了各方面的方便或是房屋的价格，而是更关心小区的环境，房屋的舒适度。因此，现在潍坊的新开的小区建设中，绿化率一般都不低于30%，有的如泛海城市花园，绿化率达到了55%。有的开发商更是在设计中，便把诸多消费群体考虑在内，一幢房屋或一个小区同时出现了几个房型以供不同的顾客选择。居住质量的提高，其实是开发成本的提高，但是从另一方面来看，同样是一个城市经济发展的窗口。
潍坊为适应经济强市和国际风筝都的发展要求，城市建设正面临

着新的发展时期，房地产市场仍充满着活力。
一、旧城改造任务依然繁重。
现三河改造工程已基本完成，火车站的改造工程正在紧张的施工中，下一步，城区内一些老工业出面临着搬迁改造。老工业的搬出城区，是一个两方面的问题，一是建造新工业区，新厂房，另一个方面是旧厂区的开发建设，这些建设单靠政府的财力还远远不够，需发挥市场调节的力量，多方引资。这无疑就会为房产开发企业带来了发展的机遇。
二、新一轮城市开发布局为房产市场发展带来了空间。
随着我市新一轮城市总体规划的实施，东部开发区的框架已初步形成，新工业区的建设亦开始启动，周围的卫星城市已进入中小城市行列，建立起了职能分工明确、空间布局合理、等级规模有序的等级发展体系，这种城市化发展目标，为房地产开发拓展了发展空间。
三、市场需要量持续扩大。
近两年来，我市旧城改造力量持续扩大，拆迁户、搬迁户的数目在增加；以及户口政策放开后，大量的农村剩余劳动力的进城务工，使房屋需求量增大。解决这类问题只有加大房层建设的力度，特别是加强经济适用房的建设力度才能适应城市的需求。
由潍坊市近几年的经济发展来看，城乡居民的收入在逐渐增加，人均可用于消费性支配的资金数目也逐步增加，2004年城乡居民人均消费性支出4923.4元。以经济的起飞为标准体温37度，那么现在我们所处温度正好是37.5度，以此推断，潍坊的地产高速发展至少还有五到十年的空间。因此，潍坊的地产仍充满着活力。

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